פסק-דין בתיק ה"פ 36291-12-11

1.         המבקשת בהמרצה זו הגב' ג'ארג'ט ארזואן (להלן: " המבקשת"), מבקשת מבית המשפט ליתן פסק דין הצהרתי, שלפיו מלוא הזכויות בדירה ברחוב משה דיין 125 בירושלים, הידועה כגוש 30659, חלקה 23, תת חלקה 30 (להלן: " הדירה"), לרבות המחצית הרשומה על שם בתה, הגב' ענת כהן בריל (להלן: " המשיבה 1"), שייכות לה בשלמותן, כך שהדירה כולה אינה בת עיקול.

כפי שיפורט להלן, מטרת ההמרצה היא, בין היתר, למנוע את מימושו של עיקול שהטיל מר שמעון חובוד (להלן: " המשיב 3") על הדירה (עיקול שמימושו עוכב, בהסכמה, עד להכרעה בהמרצה), במסגרת הליכי הוצאה לפועל נגד המשיבה 1.

הצדדים

2.         המבקשת היא אישה מבוגרת, העובדת בניקיון במשרד עורכי דין. אין חולק כי המבקשת מתגוררת כיום בדירה נשוא ההמרצה וכי מחצית מהזכויות בדירה רשומות על שמה.

משיבה 1 היא, כאמור, בתה של המבקשת. משיבה 1 היא גם הבעלים - על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין - של המחצית האחרת של הזכויות בדירה. משיבה 1 צורפה להמרצה כמשיבה, ואולם, למעשה, היא מסכימה לאמור בהמרצה ולסעד המבוקש ועמדתה זהה לעמדת המבקשת.

משיב 3 הוא נושה של משיבה 1. למשיבה 1 חוב בהוצאה לפועל כלפי משיב 3, העומד על סך של כ- 280,000 ש"ח.  משיב 3 רשם עיקול על החלק הרשום על שם משיבה 1 בדירה ומבקש לממשו.

במאמר מוסגר יצוין כי לבקשה צורפה בתחילה משיבה נוספת, המשיבה 2, אף היא נושה של משיבה 1, שהטילה עיקול על חלקה של משיבה 1 בדירה. משיבה זו נמחקה מהבקשה במסגרת הסכמה בינה לבין המבקשת שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 19.4.12. 

ההמרצה וטענות המבקשת

3.         לטענת המבקשת, בשנת 1984 או בסמוך לכך, נרכשה הדירה "על הנייר" מקבלן. הדירה נרכשה על ידה ועל ידי בעלה ז"ל, באמצעות משיבה 1 ובעלה הראשון, אביהו כהן (להלן: " אביהו"). מעט לפני מועד רכישת הדירה, התחתנה משיבה 1 עם אביהו והשניים היו "זוג צעיר". המבקשת ובעלה פנו למשיבה 1 ולאביהו וביקשו מהם לרכוש עבורם את הדירה. זאת, הואיל ומשיבה 1 ואביהו היו זכאים לרכוש את הדירה תוך קבלת הלוואה מיוחדת לזוגות צעירים, בסך 40,000 ש"ח (כערכם אז). משיבה 1 ואביהו נענו לבקשה ורכשו את הדירה עבור המבקשת ובעלה. משיבה 1 ואביהו נרשמו בעליה של הדירה בחברה המשכנת (הרישום במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין לא הושלם והדירה נותרה באותה עת רשומה על שם מדינת ישראל). ואולם, דובר ברישום בלבד. כל הנוגעים בדבר (המבקשת ובעלה, משיבה 1 ואביהו), היו מודעים לכך שבעלי הדירה הם למעשה המבקשת ובעלה. כמו כן, המבקשת ובעלה הם ששילמו את מלוא התמורה עבור הדירה. לאחר מסירת החזקה בדירה, בשנת 1986, התגוררה המבקשת בדירה (בשכונת פסגת זאב בירושלים) עם בעלה. בסמוך לאחר מכן מכרו השניים את דירתם הקודמת, בעיר בת ים, וסילקו את המשכנתא וההלוואה שרבצו על הדירה (לעניין זה צורף אישור בנק המזרחי-טפחות, שלפיו הלוואה שניטלה על ידי משיבה 1 ואביהו, כשהבטחונות להשבתה היו נכס בפסגת זאב בירושלים, נפרעה מחשבונם של המבקשת ובעלה בבנק דיסקונט). ממועד זה הייתה הדירה דירתם היחידה של המבקשת ובעלה והם נהגו בה מנהג בעלים (ובין היתר לא שילמו מעולם דמי שכירות למשיבה 1 ואביהו). המבקשת המשיכה להתגורר בדירה ולנהוג בה מנהג בעלים גם לאחר פטירת בעלה (על פי צו ירושה שצורף, הבעל נפטר בשנת 2006 והוריש למבקשת את כל רכושו). המבקשת מתגוררת בדירה ונוהגת בה מנהג בעלים עד היום. בין היתר, המבקשת היא ששילמה ארנונה בגין הדירה לאורך כל התקופה האמורה (לעניין זה צורפו אישורים מעיריית ירושלים). כמו כן, המבקשת בלבד - ולא המשיבה 1 - הועמדה לדין בשנת 2002 בגין בנייה לא חוקית בדירה. לא זו אף זו, כשהועמדו השתיים יחדיו לדין בשנת 2006 בגין בנייה לא חוקית אחרת בדירה, נמחקה משיבה 1 מכתב האישום, בהסכמת המאשימה, לאחר שהובהר כי היא רשומה כבעלים בלבד, אך אין לה כל קשר לבנייה בדירה (המבקשת צירפה מסמכים מההתדיינויות המשפטיות בבית המשפט לעניינים מקומיים התומכים בטענות אלה).

4.         משיבה 1 ואביהו מעולם לא התגוררו בדירה. בסמוך לאחר רכישת הדירה, בשנת 1984, עברו משיבה 1 ואביהו להתגורר בדרום אפריקה עד לשנת 1991. עם שובם לישראל, רכשו משיבה 1 ואביהו דירה אחרת בירושלים והתגוררו בה. בשנת 1992 התגרשו המשיבה 1 ואביהו. הסכם הגירושין בין השניים (משנת 1992) כלל, בין היתר, הוראות לחלוקת דירת המגורים של השניים (שווה בשווה). ההסכם לא התייחס כלל לדירה נשוא ההמרצה, וזאת, הואיל ולמשיבה 1 ולאביהו היה ברור כי דירה זו אינה בבעלותם, אלא בבעלות המבקשת ובעלה (העתק מהסכם הגירושין צורף להמרצה). בשנת 1994 עברה משיבה 1 להתגורר בעיר רעננה בדירה שרכשה לעצמה. בשנת 1995 התחתנה משיבה 1 בשנית, לה ולבעלה השני נולד ילד משותף והם התגוררו ברעננה. בשנת 1999 התגרשה משיבה 1 מבעלה השני.

5.         לאחר פטירת בעלה של המבקשת, בשנת 2006, ביקשה המבקשת לרשום את הדירה על שמה, על מנת שתוכל להורישה לנכדיה. המבקשת ציינה לעניין זה, כי ידעה על חובות שאליהן נקלעה משיבה 1 (חובות אלה נוצרו, לטענתה, כתוצאה מפעולות פסולות שביצע בעלה השני). עם זאת, לדבריה, חובות אלה לא היו הגורם לרצונה להעברת הדירה על שמה. בשלב זה הסתבר למבקשת, כי הדירה רשומה עדיין על שם מדינת ישראל וכי החברה המשכנת המקורית פשטה את הרגל. לפיכך, פנתה המבקשת, בעזרת משיבה 1, לחברת "ליפשיר", שהייתה אחראית על הרישום במקום החברה המשכנת. פרוצדורה זו ארכה כשנה וחצי. לאחר מכן, פנתה המבקשת לעו"ד הקר, על מנת שיפעל להעביר את הדירה על שמה, וביום 18.5.09 חתמו משיבה 1 ואביהו על ייפוי כוח בלתי חוזר שהסמיך את עו"ד הקר להעביר את זכויותיהם בדירה למבקשת (העתק ייפוי הכוח צורף להמרצה). ביום 9.6.09, "על מנת לממש את הבעלות האמיתית בדירה", נחתם "הסכם מכר בין קרובים ללא תמורה", בין המבקשת לבין משיבה 1 ואביהו, שבמסגרתו הועברה הדירה במתנה למבקשת. בהמשך דווחה עסקה זו לרשויות המס (העתקים מההסכם והדיווח לרשויות צורפו להמרצה). לצורך השלמת העסקה פנו המבקשת ומשיבה 1 לחברת ליפשיר בבקשה להעביר את רישום הדירה (שעדיין הייתה רשומה על שם מדינת ישראל) בלשכת רישום המקרקעין, בתחילה על שם המשיבה 1 ואביהו, ולאחר מכן על שם המבקשת. ואולם, מהלך זה צלח רק באשר להעברת לחלקו של אביהו, שאכן עבר על שם המבקשת. אשר לחלקה של משיבה 1, הרי שבהעברת הרישום מחברת ליפשיר ללשכת רישום המקרקעין, נפלה טעות סופר באשר למספר תעודת הזהות של משיבה 1, ולכן, לא הושלמה העברת חלק זה על שם המבקשת. טעות הסופר תוקנה לאחר מכן על ידי גורם שזהותו אינה ידועה למבקשת - כנראה המשיבים 2 ו-3 (לעניין זה צירפה המבקשת העתק מנסח רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, הכולל את טעות הסופר, והעתק מתאריך מאוחר יותר, שאינו כולל את הטעות). בהמשך, כשניסתה המבקשת לפעול להסדרת הרישום, הסתבר כי משיבים 2 ו-3 הטילו עיקולים על חלקה של משיבה 1 וכי לא ניתן לעשות כן.

6.         גרסת המבקשת וטענותיה האמורות נתמכו בתצהיר מטעמה ובמסמכים שצוינו לעיל (מסמכים שסיפקו להן תמיכה חלקית). כמו כן, גרסה זו נתמכה בתצהירים מטעם משיבה 1 ואביהו, שאישרו את כל דברי המבקשת. כל השלושה גם נחקרו חקירה נגדית על גרסאותיהם. כפי שיובהר גם להלן, גרסאות אלה נמצאו קוהרנטיות ואמינות והתרשמתי כי מדובר בעדים דוברי אמת.   

עמדת המשיב

7 .         עמדת המשיב היא כי עסקת המתנה היא בגדר ניסיון, שנבע ממצבה הכלכלי הנואש של משיבה 1, להברחת הדירה, וזאת, תוך הותרתו בפני שוקת שבורה. ניסיון זה לא הסתיים ברישום, לא נרשמה לגביו הערת אזהרה והוא מהווה, למעשה, חוזה למראית עין בלבד.

8.         לתמיכה בעמדתו מציין המשיב, כי לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת לעיכוב רב השנים בהעברת הדירה של שם המבקשת, לכך שניסיון לעשות כן נעשה רק לאחר פתיחת תיק הוצאה לפועל נגד משיבה 1, לכך שלא נרשמה הערת אזהרה לגבי עסקת המתנה ולכך שלא ניתנה כל הוראה לגבי אי הדירות המתנה. כמו כן מפנה המשיב לע"א 11502/05 לניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (להלן - עניין לניאדו), שבו נקבע, כי בתחרות הזכויות בין מקבל המתנה לנושה יש להעדיף, ברגיל, את הנושה.

9.         עוד טען המשיב, כי אין לסמוך על עדויות משיבה 1 והמבקשת. משיבה 1, בעלת בקיאות בנדל"ן, העידה, לשיטתו, עדות מתחמקת, לא סיפקה הסברים מניחי דעת לתהיות האמורות ונמנעה מלהציג מסמכים רלבנטיים, דוגמת הסכם הגירושין המקורי. כמו כן, משיבה 1 מסרה גרסה שקרית - שאין לקבלה הואיל ושלא הועלתה במסגרת הליכי ההוצאה לפועל - לגבי היווצרות החוב כלפיו. גם המבקשת לא הציגה רבים מהמסמכים הנדרשים לצורך תמיכה בגרסתה, דוגמת הסכם הרכישה של הדירה מהקבלן, מסמכים הנוגעים לתשלום מלוא התמורה עבור הדירה ומסמכים הנוגעים להלוואה לזוגות צעירים. העובדה כי המבקשת שילמה ארנונה בגין הדירה וכי היא בלבד הואשמה, בסופו של יום, בבנייה לא חוקית בדירה, תוך שצוין כי משיבה 1 רשומה כבעלים בלבד, אינה מלמדת, לטענתו, על בעלות המבקשת בדירה. המבקשת גם לא הציגה הסבר מניח את הדעת לעיכוב בהעברת הדירה על שמה. המבקשת העידה כי הייתה מודעת לחובות משיבה 1 וניכר כי היא קרובה למשיבה 1 וכי ביקשה, בעדותה בפרט, ובהברחת הדירה בכלל, לסייע למשיבה 1. אשר לעדות אביהו המוגבל בראייתו, ציין המשיב כי תצהירו נוסח והוקרא לו על ידי עורך דין מטעם המבקשת. המשיב ציין כי אינו חולק  על כשרות העברת זכויותיו של אביהו בדירה למבקשת, אולם אין להסיק מכך דבר לגבי חלקה של משיבה 1 בדירה.

דיון והכרעה

10.       לאחר שעיינתי בחומר הרלבנטי ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין ההמרצה להתקבל.

11.       במקרה הנוכחי, אין חולק כי ההסכם, שבמסגרתו הוענקה הדירה במתנה למבקשת מיום 18.5.09, נחתם לפני הטלת העיקול על החלק בדירה הרשום על שם משיבה 1. יחד עם זאת, אין חולק גם כי ההסכם האמור לא הסתיים ברישום.